INSS de obra

Como calcular o INSS de obra: a fórmula do Sero, passo a passo

Por Luiz Felipe Barbosa Cortes, engenheiro civil (CREA-SP 2622969937) · Atualizado em 27/09/2026

A Receita não pergunta quanto você pagou ao pedreiro. Ela estima a mão de obra pela área da casa e por um custo padrão por metro quadrado. Veja como essa conta é feita, com um exemplo completo de uma casa de 150 m².

Onde o INSS da obra é calculado?

Toda obra tem uma contribuição previdenciária sobre a mão de obra. Na casa de pessoa física, ela é apurada no fim, no Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), no e-CAC da Receita Federal. Essa apuração se chama aferição.

As regras estão na IN RFB nº 2.021/2021 e no Manual do Contribuinte do Sero (versão 3.0, de 2024). É a aferição que libera a certidão (CND ou CPEND) que o cartório pede para averbar a construção.

Qual é a fórmula do INSS de obra?

Em linguagem simples, a conta do Sero tem seis etapas:

1. Área para cálculo: a área principal é multiplicada pelo percentual de equivalência. A área complementar (piscina, quadra, garagem térrea fora da projeção da casa) entra com 50% se for coberta e 25% se for descoberta.
2. Custo da obra (COD): área para cálculo × VAU.
3. Mão de obra estimada (RMT): COD × percentual de mão de obra × percentual da categoria × Fator Social.
4. Decadência: os meses da obra com mais de cinco anos saem da conta.
5. Créditos: desconta-se o crédito de concreto usinado e a remuneração já declarada durante a obra.
6. Alíquota: o que sobra é multiplicado por 36,8%.

O que é o VAU?

VAU é o Valor Atualizado Unitário: um custo de construção por metro quadrado, definido pela Receita para cada estado e destinação. Ele partiu da média do CUB da capital, é corrigido todo mês e revisto em janeiro.

Um detalhe que surpreende muita gente: vale o VAU do mês em que a aferição é feita, e não o do ano em que a casa foi construída (Manual do Sero, p. 71).

O que é o percentual de equivalência?

A área principal não entra inteira na conta. Ela inclui o corpo da casa e também varanda, terraço, churrasqueira aberta e caixa d'água. Essa área é multiplicada por um percentual que depende da destinação e do tamanho do projeto (Manual do Sero, p. 73):

Comércio, garagens e galpões têm percentuais próprios no manual.

Quanto do custo é considerado mão de obra?

A Receita considera que uma parte do custo é mão de obra: 20% na alvenaria e 15% na construção mista ou de madeira. Na casa popular, os percentuais são 12% e 7%. A categoria também pesa: obra nova e acréscimo entram com 100%, reforma com 35% e demolição com 10%.

O que é o Fator Social?

É a maior redução da conta, e só vale para obra de pessoa física (IN RFB 2.021/2021, art. 26, § 1º). Ele multiplica a mão de obra estimada por um percentual que depende da área total da obra, somando a área principal e a complementar sem nenhum redutor.

As faixas funcionam em degrau. Uma casa de 200 m² fica em 40%; com 200,01 m², o fator pula para 55%, e a mão de obra estimada cresce 37,5%. Por isso a área cadastrada no CNO precisa estar certa, com a piscina incluída.

Como funciona o crédito de concreto usinado?

Se a obra usou concreto usinado, argamassa usinada ou massa asfáltica, o Sero dá um crédito: COD × percentual do estado × 5%. Em São Paulo, para casa unifamiliar, o percentual é 4,90%. As notas fiscais não são enviadas ao sistema, mas precisam ficar guardadas. O crédito é pequeno, mas é seu.

Por que a alíquota é de 36,8%?

É a soma das contribuições cobradas na aferição: 20% patronal, 8% do segurado, 3% de GILRAT e 5,8% de terceiros (salário-educação 2,5%, INCRA 0,2%, SEBRAE 0,6%, SESI 1,5% e SENAI 1,0%), segundo o Manual do Sero, p. 149.

Exemplo: casa de 150 m² em São Paulo

Premissas: pessoa física, obra nova de alvenaria em SP, com 135 m² de área principal (varanda incluída) e piscina descoberta de 15 m². Área total de 150 m², obra de 10 meses, sem decadência, com concreto usinado e sem remuneração declarada.

Sem o Fator Social, a mão de obra estimada seria de R$ 74.340,00, duas vezes e meia maior.

Uma regra de bolso: para casa de alvenaria de pessoa física entre 100 e 200 m², sem créditos, o INSS fica perto de 2,6% de (área × VAU). No exemplo, com a piscina descoberta e o crédito de usinado, ficou em cerca de 2,4%.

Dá para pagar menos do que isso dentro da lei?

O resultado acima é o cálculo padrão. A IN RFB 2.021/2021 prevê outras reduções, cada uma com requisitos próprios:

• Decadência: meses com mais de cinco anos saem da conta, desde que as datas sejam comprovadas.
• Tipo mista ou madeira: 15% de mão de obra em vez de 20%, com notas fiscais guardadas.
• Pré-moldado: com notas de estrutura ou parede externa pré-moldada de pelo menos 40% do custo, a mão de obra estimada cai 70%.
• Fator de Ajuste: se a remuneração declarada durante a obra chegar a 50% da RMT (até 350 m²) ou 70% (acima disso), a cobrança da aferição sai zerada.

O Fator de Ajuste não é de graça: todo pagamento real a autônomo ou MEI é declarado e paga 20%. Às vezes o cálculo padrão sai mais barato. Explico em Fator de Ajuste: quando compensa.

Fontes: IN RFB nº 2.021/2021 (arts. 25, 26 e 33); Receita Federal, Manual do Contribuinte do Sero, versão 3.0 (08/2024), pp. 70 a 149. Exemplo calculado pelo autor com VAU hipotético.