INSS de obra

Recebi um aviso de regularização de obra (ARO). E agora?

Por Luiz Felipe Barbosa Cortes, engenheiro civil (CREA-SP 2622969937) · Atualizado em 27/09/2026

O aviso é uma chance de regularizar o INSS da obra antes de uma fiscalização. Ignorar é o pior caminho: se a obra for autuada, a multa de ofício vai de 75% a 225%.

O que é o aviso de regularização de obra?

É uma carta, ou uma mensagem na Caixa Postal do e-CAC, em que a Receita Federal informa que a sua obra aparece nos registros dela sem regularização do INSS e dá um prazo para você resolver por conta própria. É um convite à autorregularização, e não uma autuação.

Muita gente chama esse aviso de ARO. O nome vem do antigo Aviso para Regularização de Obra, do sistema DISO, que deixou de existir em 2021, quando a aferição passou a ser feita no Sero (IN RFB 2.021/2021, art. 46). O apelido ficou, mas hoje a regularização segue as regras do Sero.

Por que a Receita mandou o aviso para a minha obra?

As prefeituras enviam à Receita os alvarás e habite-se que emitem. A Receita cruza esses dados com o CNO (Cadastro Nacional de Obras) e com as aferições feitas no Sero. Obra com alvará ou cadastro e sem regularização entra no radar.

Em 2025, por exemplo, a Receita divulgou uma campanha de cartas para obras cadastradas no CNO a partir de 2021, com prazo até 30/09/2025 e seleção posterior de obras para fiscalização.

O prazo de cinco anos ajuda a entender o momento. A Receita só pode cobrar os meses que ainda não decaíram. Os meses de 2021, por exemplo, ficam decadentes a partir de 1º/01/2027. Faz sentido, portanto, que obras perto desse limite recebam atenção: depois dele, a Receita perde o direito de cobrar aqueles meses.

Qual é o prazo para regularizar?

O prazo vem escrito no próprio aviso. No mesmo dia em que receber, anote a data-limite e o número do CNO citado. Use esse CNO; não crie outro cadastro para a mesma obra.

Regularizar, na prática, significa ter a aferição enviada no Sero e o DARF pago ou parcelado dentro do prazo. Se o tempo for curto, a prioridade é o que conclui a regularização.

O que acontece se eu ignorar o aviso?

A obra pode ser selecionada para fiscalização. Aí o cenário muda:

• a cobrança vem em auto de infração, com multa de ofício que, segundo a Receita, vai de 75% até 225%, além de juros;
• você perde a espontaneidade: benefícios de quem se regulariza por conta própria, como a redução de 50% da multa por atraso na entrega das declarações, deixam de valer;
• desde março de 2026, o CNO de obra sob procedimento fiscal fica suspenso (IN RFB 2.061/2021, art. 21, na redação da IN RFB 2.309/2026), o que pode complicar a regularização;
• a casa continua sem averbação, o que trava venda, financiamento e inventário.

Como regularizar a obra depois do aviso: passo a passo

1. Leia o aviso com calma. Anote o prazo e o CNO. Guarde a carta ou o print da Caixa Postal.
2. Verifique se já existe fiscalização. Se você recebeu termo de início de fiscalização, intimação ou auto de infração, o caso é outro: procure um advogado tributarista.
3. Confira se o aviso procede. Se a obra não foi iniciada, foi executada por outra pessoa, teve o alvará cancelado ou está com o CNO duplicado, a resposta é um processo digital no e-CAC, no serviço "Atender aviso para regularização de obra", com os documentos que provam a situação.
4. Revise o CNO. Destinação, categoria, tipo e áreas principal e complementar precisam refletir o projeto real. O enquadramento correto, sozinho, já pode mudar o valor.
5. Levante o que conta a seu favor: o Fator Social de pessoa física; pagamentos reais a autônomos e MEI já feitos, que podem ser declarados em atraso, com multa e juros; notas de concreto usinado e de pré-moldado; meses decadentes.
6. Simule no Sero. A memória de cálculo é só uma simulação até o envio. Confira a área, o Fator Social e o valor antes de enviar.
7. Conclua. Envie a aferição (a DCTFWeb Aferição de Obras), pague o DARF ou parcele em até 60 vezes e emita a CND ou a CPEND. O passo a passo está em CND de obra e averbação.
8. Guarde tudo: prints, protocolos, recibos e comprovantes.

Posso esperar a decadência em vez de pagar?

A decadência existe: o prazo é de cinco anos, contados do primeiro dia do ano seguinte (CTN, art. 173, I). Na aferição, os meses decadentes saem da conta de forma proporcional, e fração de mês conta como mês inteiro. Obra totalmente decadente não paga, mas ainda precisa ser aferida no Sero para ter a certidão.

Esperar, porém, tem riscos. Enquanto o prazo corre, a Receita pode fiscalizar. A casa segue sem averbação. E quem alega decadência precisa provar as datas da obra. A decisão é sua, mas precisa ser tomada com esses riscos na mesa.

Quais documentos provam a data da obra?

O art. 42 da IN RFB 2.021/2021 diz que cabe ao responsável comprovar que a obra está em período decadente. Para o início, vale o documento mais antigo vinculado à obra, como:

• recolhimento vinculado ao CEI ou ao CNO;
• nota fiscal de serviço ou recibos de pagamento a trabalhadores;
• ligação ou fatura de energia ou de água;
• nota fiscal de material com a obra como local de entrega;
• alvará ou contrato com instituição financeira.

Para o término, basta um destes: habite-se; IPTU pago com a área; certidão da prefeitura com o histórico do IPTU; auto de conclusão ou certidão da prefeitura com área e data; escritura com a área; contrato de locação com firma reconhecida na época; ou contrato com instituição financeira que mostre a área.

Na falta deles, são necessários no mínimo três documentos de outra lista, como correspondência bancária, contas de luz ou telefone que mostrem o uso do imóvel e a declaração de imposto de renda da época com o imóvel e a área.

Dá para evitar todo o pagamento?

Nem sempre, e é importante dizer isso com clareza. O aviso não cria uma dívida nova: o INSS da obra já era devido. O que um trabalho técnico faz é buscar o menor valor que a norma permite, com o enquadramento correto e as reduções a que você tem direito. Muitas vezes, isso ainda significa um DARF a pagar.

Desconfie de quem promete "zerar" o INSS sem olhar a sua obra. As reduções legais existem, mas cada uma depende de requisitos, documentos e pagamentos reais.

Fontes: IN RFB nº 2.021/2021 (arts. 42 e 46); IN RFB nº 2.061/2021, alterada pela IN RFB nº 2.309/2026; CTN, art. 173, I; Receita Federal, Manual do Contribuinte do Sero, versão 3.0 (08/2024), itens 29 e 30; páginas e notícias da Receita Federal sobre regularização de obras (consultadas em 27/09/2026).