INSS de obra

CND de obra e averbação: o caminho do habite-se até a matrícula

Por Luiz Felipe Barbosa Cortes, engenheiro civil (CREA-SP 2622969937) · Atualizado em 27/09/2026

Para a construção aparecer na matrícula do imóvel, o cartório pede a certidão de regularidade do INSS da obra, a CND ou a CPEND. Veja cada etapa, do habite-se à averbação, e os cuidados que evitam retrabalho.

Por que o cartório pede a CND da obra?

A lei exige a certidão do proprietário da obra na averbação da construção no registro de imóveis (Lei 8.212/1991, art. 47, II, e IN RFB nº 2.021/2021, art. 43). Sem a averbação, a casa não consta da matrícula. Na prática, isso trava venda, financiamento e inventário.

Há uma exceção: a obra de até 70 m² que cumpre, ao mesmo tempo, todos os requisitos do art. 34 da IN RFB 2.021/2021. O dono precisa ser pessoa física sem outro imóvel, e a obra, residencial unifamiliar, para uso próprio, do tipo econômico ou popular e sem mão de obra remunerada. Nesse caso, basta uma declaração no cartório. É raro na prática.

Qual é o caminho da obra pronta até a matrícula?

1. Habite-se emitido pela prefeitura.
2. CNO conferido e definitivo.
3. Aferição no Sero.
4. Envio da DCTFWeb Aferição de Obras.
5. DARF pago ou débito parcelado.
6. Emissão da CND ou da CPEND.
7. Averbação no cartório de registro de imóveis.

1. Habite-se e CNO: o que conferir antes de aferir?

O habite-se é emitido pela prefeitura. Se o alvará foi vinculado ao CNO (o Cadastro Nacional de Obras), o habite-se pode ser vinculado no Sero e já preenche a data de fim e a área da obra.

Antes de aferir, o CNO precisa estar definitivo: destinação, categoria, tipo (alvenaria, mista ou madeira), áreas principal e complementar e eventuais paralisações. Mudar o CNO depois de aferir deixa a aferição pendente e bloqueia a certidão.

2. Como é a aferição no Sero?

A aferição é feita no e-CAC, no serviço Sero, menu "Aferir Obra". Nela você confere os dados da obra, informa o complemento do endereço, vincula o habite-se, indica se a obra é inteira ou parcial, a data de fim e se houve concreto usinado, e revisa as áreas e os créditos.

O complemento do endereço aparece na certidão. Use-o para lote, quadra ou unidade se o cartório pedir.

No fim, o Sero mostra a memória de cálculo, que é só uma simulação até o envio. Confira a mão de obra estimada, o Fator Social, o Fator de Ajuste (se houver) e, principalmente, a "Área em Aferição": é a única área que constará da certidão. Como a conta é feita está em como calcular o INSS de obra.

3. O que é a DCTFWeb Aferição de Obras?

Ao clicar em "Concluir e Enviar DCTF", o Sero conclui a aferição e transmite a DCTFWeb Aferição de Obras, a declaração que registra o débito da obra. O prazo legal de transmissão é o último dia útil do mês da aferição (IN RFB 2.237/2024, art. 7º, III).

Mesmo quando o resultado é zero, como na obra com Fator de Ajuste ou totalmente decadente, a declaração precisa ser enviada. Sem ela, não há certidão.

4. Como pagar: DARF à vista ou parcelamento?

Havendo débito, o DARF é gerado na própria memória de cálculo ou em "Consultar Aferição de Obra". Ele vence no dia 20 do mês seguinte ao envio. Valores abaixo de R$ 10,00 não geram DARF.

Se não der para pagar à vista, o débito vencido pode ser parcelado em até 60 vezes pelo e-CAC, com multa de mora e juros Selic. O parcelamento só é deferido com o pagamento da primeira parcela, e há um valor mínimo por parcela, que o próprio sistema mostra na simulação do pedido.

5. CND ou CPEND: qual é a diferença?

A certidão é emitida no serviço "Certidões Federais" da Receita, com o número da aferição (CNO mais um sequencial). Depois da regularização, qualquer pessoa pode emiti-la. A liberação pode levar de 2 a 5 dias depois de resolvidas as pendências. Com débito vencido ou pendência no Sero, ela não sai.

Confira no PDF o CNO, o endereço com o complemento, a área e o nome do responsável. Certidão com área errada só se corrige por processo de anulação na Receita.

Qual é a validade da CND de obra?

A certidão de obra vale 180 dias (IN RFB 2.021/2021, art. 44, § 5º). Planeje o protocolo no cartório dentro desse prazo. Se ela vencer, é preciso emitir outra.

6. Como é a averbação no cartório?

Com a certidão e o habite-se, o proprietário, ou um despachante, protocola o pedido de averbação no cartório de registro de imóveis da matrícula. Os demais documentos variam de cartório para cartório.

E se a obra for antiga?

Os meses da obra com mais de cinco anos saem da conta (decadência). Obra totalmente decadente não paga, mas também passa pelo Sero, com a DCTFWeb zerada, para ter a certidão. Nesse caso, é preciso ter os documentos que provam as datas da obra, listados no art. 42 da IN RFB 2.021/2021. Explico quais são em aviso de regularização de obra.

Quanto tempo leva?

Com a documentação em ordem e sem declarações pendentes, a aferição costuma ser feita em um dia. A certidão pode sair na hora ou levar alguns dias, e o prazo da averbação depende do cartório. O que costuma atrasar é o que ficou para trás: CNO com enquadramento errado, alvará não vinculado ou declarações mensais faltando.

Não há como garantir prazo da Receita nem do cartório. O que dá para fazer é chegar ao Sero com tudo conferido.

Fontes: Lei 8.212/1991, art. 47, II; IN RFB nº 2.021/2021 (arts. 34, 42, 43 e 44, § 5º); IN RFB nº 2.237/2024, art. 7º, III; IN RFB nº 2.063/2022 (parcelamento); Receita Federal, Manual do Contribuinte do Sero, versão 3.0 (08/2024).